"Legislativní a institucionální zajištění trhu s nemovitým majetkem
Faktory ovlivňující tržní ceny
Na tržní ceny nemovitostí má vliv mnoho faktorů. Jeden z důvodu nízké likvidity nemovitostí a vysoké ceny je i to, že:
1. počet účastníků trhu je výrazně omezen.
2. existují specifické formy financování (lhůty splátek jsou několik desítek let).
3. pro nemovitosti je charakteristická nízká elasticita nabídky a poptávky (např. pozemky nelze do nekonečna rozmnožovat)
4. nedostatečnou nabídku nelze nahradit dovozem
5. změna nabídky při konstantní poptávce a plné využitelnosti zdrojů je možná pouze za předpokladu nové výstavby,
6. dalším důvodem je malá informovanost o tržním prostředí
7. existuje poměrně nedokonalá provázanost organizačního zabezpečení trhů. Jako kontrast lze uvést trh cenných papírů. Burza CP je centrálně organizovaná instituce a údaje o obchodování s vybranými CP jsou k dispozici na konci každého dne.
8. na trhu nemovitostí vznikají i specifické segmenty, které se sami od sebe liší vnitřní charakteristikou. Trochu jiné vlivy působí na trh RD a trochu jiné vlivy působí na trh skladových prostor, pozemků atd.

Výše uvedené základní vlivy lze shrnout do následujících celků. Jsou to vnější a vnitřní faktory.

Vnějšími faktory jsou:
1. politicko-správní – hospodářská politika státu, územní plánování, bezpečnost a ochrana, ŽP. Spadá sem i jistota ve vymahatelnost práva, rychlost správního řízení atd.

2. ekonomický stimul – zaměstnanost, příjmy, kupní síla, úroveň stavebních technologií, vývoj inflace. Vyšší cena bude v těch oblastech, kde je ekonomická stabilita a bez otřesů

3. sociálně demografický stimul – populační vývoj, vzdělanost, standard bydlení, sociální politika státu, životní styl. Otevřením hranic poklesla i atraktivita některých rekreačních objektů. Někdy jsou více či méně na obtíž (údržba, hlídání proti krádežím atd.)

4. fyzikální – Jsou to všechny ostatní položky. Způsob využití, rozloha, zastavěná plocha, míra zainvestovanosti, morální a technická zastaralost atd.

Vnitřními faktory jsou:
1. očekávání- vychází z myšlenky, že cena je formována budoucími výnosy a výhodami a uspokojením majetek vlastnit a využívat ho ve svůj prospěch. Vždy je zaměřeno na budoucnost. Spekulativní investoři. Pro ně je to zvláště důležité. Majetek musí mít užitnou hodnotu i v budoucnu. V případě očekávání roste cena. Vstup do EU. Byly vysoké očekávání, že po vstupu do EU vyletí ceny prudce nahoru. Ve skutečnosti to byla jen nafouknutá bublina, která teď splaskává

2. nabídka a poptávka – nabídka je reprezentována počtem a typem nemovitostí určených k prodeji v daném segmentu trhu a v daném časovém období

3. konkurence – Mezi nabízejícími a poptávajícími vzniká soutěž o nejvýhodnější nákup a prodej. Nabídka většinou inklinuje ke zdůraznění vynaložených nákladů, poptávková strana zdůrazňuje výnos. Konkurence poptávky tlačí ceny nahoru. Konkurence nabídky tlačí ceny směrem dolů

4. optimální využití majetku – Používá se u nezastavěných pozemků. Je tam mnoho možností jak jej využít. Mnohdy je spekulanti jen drží a vyčkávají, kdy mohou výhodně prodat.

Výše uvedené faktory lze dále specifikovat podle jednotlivých segmentů trhu s nemovitým majetkem. V případě pozemků jsou to následující vlivy:
1. poloha v obci, velikost a význam obce, územní plán obce
2. intenzita využití pozemku. Jak je pozemek využit a co se na pozemku nachází (rekreační stavby, zemědělská stavba, obchodní dům, parkoviště)
3. doprava (jaké jsou možnosti dopravy, jízdní časy, intenzita dopravy, docházka na zastávku
4. obytný sektor (zkoumá pozemek z hlediska možnosti bydlení, popřípadě ubytování ve stavbě na něm umístěné
5. řemesla, průmysl obchod (zkoumá se pozemek z hlediska jeho průmyslového nebo obchodního využití
6. ostatní faktory: využití v budoucnu, rohové parcely pro obchodní účely, pozemky se stavební uzávěrou, hygienická uzávěra atd. (může být určeno k výstavbě, ale i přes to tam může být stavební parcela. Taky závisí na studii území.)
7. negativní faktory jsou: hluk, průmyslová zařízení, zastínění"

ZČU ekonomická fakulta